一、案件释法重点及依据
1、释法重点：
居间合同中房产中介机构与购房人的权利义务关系
2、法律依据：
《中华人民共和国合同法》第四十条，式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百二十条，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、案件事实
2015年4月23日康某通过房产经纪公司购买蔡某房屋一套，并签订《房屋买卖（居间）合同》一份，《买卖斡旋金协议》一份，后康某向房产经纪公司缴纳斡旋金3万元。2014年4月24日，房产经纪公司告诉康某斡旋成功，斡旋金转为定金，其向蔡某交付1万元定金，剩余两万代蔡某保管，待交易时冲抵房款。后康某与房产经纪公司沟通产生纠纷，康某迟延支付首付款，房产经纪公司以康某迟延付款为由将涉诉房产出卖第三人。后房产经纪公司以康某违反合同约定，将康某诉致法院，要求其承担居间服务费27000元。法院判决，康某向房产经纪公司支付购买方服务费9000元，出卖方服务费18000不由购买人康某支付，房产经纪公司向康某退还20000万元代保管费。
三、律师释明意见
1、在当事人双方通过房产中介进行房产交易，虽买卖双方当事人不曾见面协商，但只要双方在买卖合同上签字认可则买卖合同成立。
2、房产中介机构促成买卖合同的成立，则以履行居间服务，委托人应当向其支付居间服务费。
3、房产中介机构利用格式条款，加重委托人责任，在提供居间服务时存在瑕疵，则加重委托人的条款无效。
4、房产中介机构代买卖双方当事人保管的财务，在交易完成后，如无继续保管依据，应向交付一方退还。
四、对公民普法教育的意义
1、该案件有助于引导公民在通过房产中介机构进行房产交易时，重视对合同的签订；
2、该案件有助于引导房产中介机构在提供居间服务时，严格规范自身的居间行为。
呈报律所：甘肃中寰律师事务所
二〇一六年十二月一日
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