案件事实：被代理人郭海婴于1998年07月03日与甘肃大成置业有限责任公司签订商品房购销合同，双方约定甘肃大成置业有限责任公司向郭海婴出售位于兰州市城关区南关什字世纪广场二层240号商品房，双方合同约定该商品房按实得建筑面积43.77㎡计算，单位售价为每平方米17967.98元（人民币），总金额为伍拾肆万柒仟壹佰贰拾五元整（547125元）。随后，郭海婴于1999年05月27日和兰州市商业银行签定了房地产抵押合同、于1999年06月01日和兰州市商业银行签订个人购房抵押贷款合同，甘肃大成置业有限责任公司于1999年06月09日和兰州市商业银行签订了个人购房抵押贷款保证合同。个人购房抵押贷款合同约定贷款人郭海婴向兰州市商业银行贷款叁拾万元整（300000元）用于购买坐落于兰州市城关区南关什字28号240房间，贷款期限自1999年06月01日起至2007年06月01日止，月息为7.56‰。郭海婴于2000年11月20日又与甘肃大成置业有限责任公司签定商铺回租合同，双方约定郭海婴将购置的位于兰州市城关区南关什字世纪广场240号商铺回租给甘肃大成置业有限责任公司，回租的营业面积为43.77㎡，每月每平方米100元，共计4377元，租赁期限为1年，自2000年11月29日起至2001年11月28日止。并且，郭海婴与甘肃大成置业有限责任公司约定由甘肃大成置业有限责任公司按期将租金直接划至银行，以租养贷。后甘肃大成置业有限责任公司又与甘肃世纪春天百货有限责任公司合作，将回租的所有商铺委托给甘肃世纪春天有限责任公司统一经营和管理，并未通知且取得郭海婴的同意。其后，郭海婴于2001年11月26日和甘肃世纪春天百货有限责任公司签订委托经营协议书，约定郭海婴以（每月每平方米100元）每月共计价格4377元将其位于世纪广场二层240号43.77㎡商铺委托给甘肃世纪百货有限责任公司管理经营，期限自2001年11月29日起至2002年11月28日止为期一年。到期后，郭海婴于2002年11月29日和甘肃世纪春天百货有限责任公司签订委托经营协议书，约定郭海婴以（每月每平方米100元）共计价格4377元/月将其位于世纪广场二层240号43.77㎡商铺委托给甘肃世纪百货有限责任公司管理经营，期限自2002年11月29日起至2003年12月31日止。到期后，世纪春天百货有限责任公司直到2012年12月14日才和郭海婴补签了委托经营协议书，约定郭海婴以（每月每平方米100元）共计价格3045元/月将其位于世纪广场二层240号30.45㎡商铺委托给甘肃世纪百货有限责任公司管理经营，期限自2004年01月01日起至2014年12月31日止共计11年期限。到期后，甘肃世纪春天百货有限责任公司又和郭海婴于2013年05月23日补签了委托经营协议书，约定郭海婴以（每月每平方米100元）共计价格3045元/月将其位于世纪广场二层240号30.45㎡商铺委托给甘肃世纪百货有限责任公司管理经营，期限自2015年01月01日起至2019年12月31日止共计5年期限。

至2012年11月05 日，郭海婴与本所签订委托代理合同之时，郭海婴尚欠银行贷款本金212997.79元，利息87340.48元，共计300338.27元，都市春天百货有限责任公司欠郭海婴2001至2012年11月05日回租商铺租金。

本案焦点：

一、 债权债务关系复杂

本案是一个典型的三角债，案例中的三方分别是郭海婴、甘肃大成置业有限责任公司和甘肃世纪春天百货有限责任公司，兰州市商业银行（兰州银行的前身）。对于这种三角债的催收，着重把握三点：1、债务理清2、证据齐全3、找到债务关系中的关键性人物。

郭海婴

购房按揭贷款            回租商铺      购买商铺

兰州市商业银行     租金还贷 甘肃大成置业有限责任公司

合作，委托经营和管理

甘肃世纪春天百货有限责任公司

二、 部分诉讼时效已过

距离郭海婴2001年11月26日和甘肃世纪春天百货有限责任公司签订委托经营协议之日起，至其2012年11月05日与本所签订授权委托合同止，已经11年有余，明显超过诉讼时效，如果要通过诉讼收回欠款不是最可行的。

三、 权利关系的转移

本案还有个复杂之处就是作为回租方的甘肃大成置业有限责任公司与甘肃世纪春天百货有限责任公司的关系，甘肃大成置业有限责任公司与甘肃世纪春天有限责任公司一是转租方与承租方的关系，二是甘肃大成置业有限责任公司和甘肃世纪春天百货有限责任公司是合作关系，甘肃大成置业有限责任公司委托世纪春天百货有限责任公司对其回租的世纪广场所有商铺统一经营和管理，双方对场地的盈利分红。

法理释义

一、 诉讼时效

1、诉讼时效的客体

所谓诉讼时效，即指债权所受时间的限制，诉讼时效仅适用于请求权。支配权、抗辩权都具有永久性，形成权一般适用除斥期间，不适用诉讼时效。因此，诉讼时效的客体是请求权。而且，在我国，只有债权请求权和继承权回复请求权适用诉讼时效，返还原物请求权也不适用。

谈到诉讼时效，就不得不提除斥期间。如何区分诉讼时效和除斥期间，主要有五个方面：（1）适用的权利不同。诉讼时效是针对请求权的，除斥期间是针对形成权而言的；（2）期间性质不同。诉讼时效是可变期间（中断、中止、延长），除斥期间则是不变期间；（3）期间起算点不同。诉讼时效是自权利人能行使权利之日起或者权利被侵害之日起计算，除斥期间则是自法律明确规定之日起；（4）期间经过的效果不同。诉讼时效经过，义务人获得抗辩权，除斥期间经过权利就会消灭；（5）法律功能不同。诉讼时效的功能在于保护新形成的法律关系，除斥期间的功能在于维持持续到现在的法律关系。

2、不适用诉讼时效的请求权

请求权适用于诉讼时效，但是并不意味着没有例外。《诉讼时效规定》第一条规定三种债权请求权不适用诉讼时效，分别是：（1）支付存款本金及利息请求权；（2）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（3）基于投资关系产生的缴付出资请求权。此外，《公司法解释（三）》第十九条规定了三种债权请求权不适用诉讼时效，分别是：（1）公司请求瑕疵出资股东缴付出资的债权；（2）公司的债权人请求公司的瑕疵出资股东（在未出资本息范围内）对公司债务承担补充责任的债权；（3）公司的债权人请求抽逃出资的公司股东（在抽逃出资本息范围内）对公司债务承担补充责任的债权。第三，《环境侵权解释》第十七条规定：“被侵权人提起诉讼，请求污染者停止侵害、排除妨碍、消除危险的，不受环境保护法第66条规定的时效期间的限制”。最后，还有六种根据学理不适用诉讼时效的请求权：“物权请求权、占有保护请求权、人格权请求权、纯粹的身份权请求权、基于相邻关系的相邻权、知识产权请求权”。

3、诉讼时效的类型及起算

诉讼时的类型可分为三种：（1）普通诉讼时效期间；（2）特殊诉讼时效期间；（3）最长诉讼时效期间。就是说，债权请求权受双重诉讼时效期间的限制：即受最长诉讼时效期间的限制，也受到普通或特殊诉讼时效期间的限制。其中任何一个期间经过，债务人均获得诉讼时效经过的抗辩权。最长诉讼时效原则上为自权利被侵害之日起20年，但是有两个例外，产品责任最长诉讼时效期间为从缺陷产品交付最初消费者之日起10年，因船舶油污损害的请求权为6年。普通诉讼时效期间适用于一般债权请求权，期间长度为2年。特殊诉讼时效期间指不适用2年期间的特殊诉讼时效期间。主要有：（1）身体受到伤害请求赔偿的，出售质量不合格的商品未申明的，延付或拒付租金的，寄存财物被丢失或者损毁的，诉讼时效都是1年；（2）环境污染侵权诉讼时效是3年；（3）国际货物买卖合同和技术进出口合同纠纷诉讼时效是4年；（4）人寿保险的被保险人或者受益人对保险人请求给付保险金的权利，是自其知道或者应当知道保险事故发生之日起5年不行使而消灭。

本案当中，从郭海婴于2002年11月20日与甘肃世纪春天百货有限责任公司签订回租合同始，至2012年委托本所时止，尚有9年租金未付。《民法通则》第一百三十六条规定延付或者拒付租金的，诉讼时效为1年。并且本案中期间并未出现诉讼时效中断、中止、延长的事由。因此，从2002年-2011年这9年期间的租金已经超过诉讼时效。虽然债权人的起诉权依然存在，债权人起诉的，人民法院应当受理，但是诉讼时效使得债务人获得诉讼时效抗辩权。如果，债务人抛弃时效利益，同意履行义务，则重新起算诉讼时效期间。如果债务人以时效抗辩为由，拒绝履行债务，则想要通过诉讼收回延付租金是存在很大风险并且通常是很难实现的。

二、 房屋租赁合同债权的实现

1、承租人支付租金义务

《合同法》明确规定了租赁合同中承租人支付租金的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金。对于支付租金的期限没有约定或者约定不明确的，适用《合同法》第61条的规定：协商确定，不能协商确定的，按照交易习惯或者参照合同的其他条款确定。依照《合同法》第61条仍不能确定的，适用《合同法》第22条的规定：租期不满1年的，应当在租期届满时支付；租期1年以上的，应当在每届满1年时支付；剩余期间不满1年的，应当在租期届满时支付。

2、租赁合同中当事人的法定解除权

租赁合同属于继续性合同，特别强调当事人之间的信赖。与此相应，《合同法》对租赁合同规定了较多的法定解除权。其中，出租人的享有的法定解除权主要有四种：①《合同法》第219条规定承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；②《城镇房屋租赁合同解释》第7条规定的房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；③《合同法》第224条规定的承租人未经出租人同意擅自转租的；④《合同法》第227条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后合理期间内仍未支付的。承租人的法定解除权有四种：①《合同法》第231条规定因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的；②《合同法》第233条规定租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的；③《城镇房屋租赁合同解释》第6条规定出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同；④《城镇房屋租赁合同解释》第8条规定房屋租赁合同中，因下列三种情形之一，导致租赁房屋无法使用的：租赁房屋被依法查封的；租赁房屋有权属争议的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的。

在本案中，明显可以看出出租人郭海婴是享有法定解除权的，但是从现实情况来看，解除可同的可操作性不强。因为世纪广场所有商铺都是统一管理经营的，如果解除合同，虽然维护了当事人眼下的利益，但是长远来看，并未解决实际性问题。

郭海婴抵押按揭贷款缴清，以租还贷，办理房产证，双方无债权债务纠纷，债权债务清缴继续合作，统一经营管理甘肃大成置业有限责任公司。兰州市商业银行以租还贷，甘肃世纪春天百货有限制责任公司本息共付300338.27元。既然，无论是从诉讼时效入手还是从出租人的法定解除权入手，诉讼都不是本案清欠的最佳方式，所以律师从法律和事实的角度出发，结合多年办案经验，通过多次的谈判，从中协调，争取达成一个当事人的利益最大化，同时又能让三方都接受的结果。世纪春天百货公司以租还贷，应偿还郭海婴向兰州商业银行贷款本金21297.79元，利息87340.48元，共计300338.27元。兰州商业银行作出让步，减免贷款利息76650元。郭海婴将商铺继续回租给甘肃世纪春天百货有限责任公司继续经营管理。甘肃大成置业有限责任公司尽快为业主郭海婴办理房产证。

截止2013年7月11日，甘肃吉庆律师事务所刘磊律师代理郭海婴清缴甘肃世纪春天百货有限责任公司所欠租金共计300338.27元用于郭海婴购房银行还款。